ПЕРЕПЛАНИРОВКА

Перепланировка необходима для увеличения жилой площади в квартире. Цель подобного мероприятия – объединить или разъединить несколько помещений для более комфортного проживания людей. Более серьезные проекты могут предусматривать: объединение смежных квартир; изменения нагрузки на несущую конструкцию.

ЧТО ЭТО ТАКОЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКА?

Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения. При выполнении работ могут: устанавливаться или сноситься межкомнатные перегородки, проемы; остекляются лоджии, балконы. Распространены проекты, предусматривающие изменение площади отдельных помещений за счет общедомового имущества. Перепланировке на основании статьи 25 ЖК РФ должны предшествовать формально-юридические процедуры: создание и согласование проекта; осуществление технических работ; составление акта приема; заключение комиссии. Перепланировка осуществляется в обязательном разрешительном порядке, предполагающем обращение в жилищную инспекцию и местные органы власти.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ

Перепланировка касается внесения технических изменений в параметры квартиры. Количество мероприятий зависит от сложности проекта (ссылка на проектирование) или эскиза, требует профессиональных знаний для составления подробной сметы работ. Заинтересованность в изменении конфигурации жилых помещений не должна затрагивать целостность общедомового имущества, безопасность и здоровье граждан.

Перепланировка может касаться как квартиры целиком, так и отдельных жилых помещений. Технический проект предусматривает внесение полных или частичных изменений в перегородки и др. технические элементы.

Законом определен перечень мероприятий, требующих согласование у профильных ведомств (статья 26 ЖК РФ). К таким работам относятся: расширение площади жилья за счет вспомогательных помещений; уменьшение размеров ванны и санузла; объединение балкона с кухней или лоджией и т.д. Планирование всех работ должно начинаться с подробного проекта и завершаться актом комиссии о допустимости планируемой перепланировки. Согласование перепланировки требует своевременного предоставления документов, в перечень которых входит: Заявление установленного образца, в котором должны быть обозначены конкретные мероприятия, сроки начала и завершения работ. Копии правоустанавливающих документов. Техническая документация на квартиру. Согласие всех постоянно зарегистрированных в квартире жильцов. Решение должно быть принято в течение 45 дней после обращения.

На основании статьи 27 ЖК РФ в перепланировке квартиры может быть отказано, если: заявитель предоставил не все документы; информация в документах не соответствует реальному техническому состоянию квартиры.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА ДОМА

Перепланировка частного дома в целом не существенно отличается от переделки технического состояния квартиры в многоэтажном доме. Отдельные сложности могут возникнуть при узаконении пристроек, котельных и других подсобных помещений.

Особенности документации:

- Перепланировка в частном доме не должна касаться распределительных инженерных систем.
- Снос межкомнатных перегородок, пристройка террас и других можно выполнить по типовым проектам.
- Пакет документов аналогичен, но требует заключения о сохранности фундамента – если перепланировка проводится путем достройки второго (третьего) этажа или мансарды.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Для нежилых помещений обязательным является наличие заключение пожарного надзора. Мероприятия по перепланировке зависит от специфики и назначения помещения. В пакет документов может входить справка о приспособлении – в том случае, если объект недвижимости представляет культурную или историческую ценность. Завершается перепланировка актом ввода в эксплуатацию, который подписывается представителем технической комиссии на основании статьи 28 ЖК РФ. Регистрация перепланировки в БТИ является обязательным этапом в процессе оформления переустройства жилья.

ПОРЯДОК СОГЛАСОВАНИЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

Порядок согласования предполагает: составление проекта с подробными изменениями; подачу пакета документов в жилищную инспекцию по месту нахождения объекта недвижимости. В заявлении указывается перечень проводимых перепланировок, с приложением проекта и правоустанавливающих документов. ЖК РФ предусматривает возможность обращаться за разрешением без подачи технической и правоустанавливающей документации. Она может быть запрошена жилищной инспекцией из территориального органа Росреестра и БТИ по межведомственным информационным каналам.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА ПО ЭСКИЗУ

Перепланировка по эскизу предполагает внесение незначительных изменений в технический паспорт помещения. Собственник может: полностью или частично разобрать несущие перегородки; устроить дверные проемы; заделать проход кирпичной стеной. Эскиз позволяет устроить новые перегородки, без увеличения нагрузки, заменить или установить дополнительное инженерное оборудование. Чертеж можно поместить в плане БТИ. Красным цветом отмечаются сносимые перегородки, зеленым – возводимые.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА ПО ПРОЕКТУ

Технический проект (ссылка на проект перепланировки)позволяет внести более серьезные изменения: объединить 2 смежные квартиры; устроить в перекрытиях внутренние лестницы и проемы. В проектной документации можно устроить перегородки, с увеличением нагрузок на несущие стены, изменить конструкцию полов. На основании проекта можно осуществить следующие мероприятия по переустройству: устройство санузлов, ванной и кухни; замена сантехнического, инженерного оборудования; замена газовых плит на электрические; перемещение отопительных устройств. Проект составляет автором дома – архитектором либо специалистом проектной организации, имеющей лицензию на осуществление соответствующей деятельности.

ЧТО РАЗРЕШЕНО ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ?

При перепланировке допустимо: осуществлять косметический ремонт в жилых помещениях; менять инженерные сети на аналогичные по конструкции устройства; сносить не несущие перегородки внутри квартиры; устанавливать стены из гипсокартона и других легких материалов. В уведомительном порядке (без проекта) можно: остеклять лоджии; менять сантехнические приборы; заделывать дверные проемы в не несущих перегородках.

ЧТО ДЕЛАТЬ НЕЛЬЗЯ ДЕЛАТЬ ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ?

Запрещается: выносить отопительные приборы и радиаторы на балкон или лоджию; нарушать тепловой контур здания, объединять внутренние помещения с внешеими (балконы, лоджии); устанавливать перекрывающие устройства на общедомовые сети; увеличивать нагрузку на несущие перегородки; объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами; демонтировать каналы естественной вентиляции; устраивать санузлы над жилыми помещениями.

НЕЗАКОННОЕ ПЕРЕУСТРОЙСТВО ЖИЛЬЯ

Незаконной перепланировкой или переустройством признаются технические мероприятия, проводимые без согласования с контрольно-надзорными органами. Незаконные перепланировки могут не выявляться десятилетиями. Информация о таких действиях вносятся в техническую документацию квартиры или другого объекта недвижимости.

ПОСЛЕДСТВИЯ НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

Незаконная перепланировка может быть опасна для жильцов. Снос несущих перегородок становится причиной обрушения, пожаров и других происшествий. Погрешности в технической документации существенно снижают рыночную стоимость квартиры, затрудняют ее куплю-продажу.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕЗАКОННУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

За самовольную перепланировку жилого или нежилого помещения на сегодня предусмотрен штраф. Для физических лиц составляет от 2000 до 2500 руб. (статья 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях). Юридическим лицам придётся заплатить от 300 до 350 тысяч рублей (статья 9.12 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях, принятые поправки в 2016г.).

Стоит заметить, что стоимость штрафа для юридических лиц в 2016 году была увеличена до 300-350 тысяч рублей, для физических лиц осталась на прежнем уровне. Сумма в 2500 рублей пока не сильно влияет на стремление собственников квартир согласовывать перепланировки, поэтому Жилищная инспекция предлагает на законодательном уровне увеличить штраф для физических лиц. Сумма в 2017 году для физлиц может быть увеличена до 100 тысяч рублей. Кроме того уплата не освобождает от несогласования выполненных работ, ее узаконить все равно придётся. Если выполненные работы нарушают Нормы и Требования, предстоит вернуть квартиру в первоначальный вид. Контрольный орган выносит предписание об устранении правонарушение, что предполагает восстановление прежнего технического состояние квартиры за счет собственника. Более серьезные случаи могут быть чреваты судебными разбирательствами и выселением жильцов из квартиры. Такие случаи возможны, когда перепланировка небезопасна для проживания не только самих жильцов, но и соседей.

КАК УЗАКОНИТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ?

Узаконение незаконной перепланировки возможно в административном и судебном порядках. Административный способ сложен тем, что у заявителя есть ограниченный набор средств доказывания обоснованности своих требований. Решение о согласовании перепланировки зависит полностью от воли должностного лица. Судебный способ защиты более эффективен потому, что судья является не заинтересованным лицом, и у истца есть возможность добиться удовлетворения своих требований в полном объеме.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Решение суда зависит от сложности перепланировки, времени, на протяжении которого нарушения были не замечены жилищной инспекции. При рассмотрении дела в суде следует полагаться на: результаты независимой экспертизы о безопасности незаконной перепланировки; ее соответствие санитарно-гигиеническим, техническим, противопожарным правилам эксплуатации жилых и нежилых помещений.

СТОИМОСТЬ ОФОРМЛЕНИЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

Затраты на перепланировку (ссылка на цены) зависят от сложности проекта, объема работ, желания воспользоваться услугами организации-посредника.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ И ЕЕ ОФОРМЛЕНИЕ

Процесс перепланировки предполагает изменение конструкции стен в квартире, или же просто изменение местоположения двери или порога. Перепланировка проводится для увеличения площади комнаты, или же вам необходимо переоборудовать место, чтобы использовать каждый квадратный метр с пользой. Все что нужно – это фантазия и мышление. Но в этом вопросе стоит подумать и об остальных жителях, например, в панельном доме, не пострадают ли они в этом случае, ведь вы можете снести несущую стену или нарушить какие-то перекрытия, тем самым создав опасность всему дому. Чтобы у вас не возникло проблем с законом, необходимо быть в курсе всех законодательных нюансов.

ЧТО ЭТО ТАКОЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКА?

Жилищное законодательство в статье 25 ЖК РФ закрепляет понятие «перепланировка», под которым следует понимать изменение квартиры, закрепление которых указываются в паспорте на квартиру. К таким изменениям относится: изменение перегородок или местоположения двери, увеличение площади жилья, используя дополнительное помещение; объединение ванной и санузла, объединение нескольких квартир; установка встроенного шкафа на всю высоту стены, соединение комнат или лоджий. При совпадении хотя бы одного из вышеперечисленного, вы должны получить разрешение на проведение перепланировки от уполномоченных государственных органов.

МОЖНО ЛИ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ ПРОВОДИТЬ САМОСТОЯТЕЛЬНО?

Заняться перепланировкой – важный шаг во время ремонта. Однако прежде, чем начать этот процесс, вы должны знать, что узаконивание достаточно длительный процесс и требует получения множества согласований с представителями государственных органов. Вы можете самостоятельно заняться перепланировкой, ведь не сообщив о перепланировке, сотрудники БТИ и не узнают о ней.

Большинство граждан так и делают, оставляя все в секрете, однако нужно помнить, что у вас могут возникнуть неприятности:  Если появится информация о вашей перепланировке, на вас могут наложить штраф. При совершении сделок, предметом которых будет квартира, ваш покупатель не воспримет предложение всерьез или же будет требовать снижения цены. И это понятно, весь акцент будет делаться на том, что потенциальный покупатель должен будет потратиться на оформление документов по перепланировке. Государство запрещает самостоятельно проводить перепланировку во избежание нарушения системы безопасности кровли и перекрытий, ведь многие из них трогать просто запрещено. Поэтому и необходимо для начала получить разрешение на проведение таких действий от специалистов.

ЧТО МОЖНО, А ЧТО НЕЛЬЗЯ ДЕЛАТЬ ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ?

Рассматривая вопросы перепланировки квартиры, необходимо разобраться, что можно, а что нельзя:

Нельзя при перепланировке квартиры проводить следующие действия:

• убирать перегородки для увеличения жилой площади;
• в несущих стенах делать двери или окна;
• убирать печь или камин, при этом не перекрывая дымоходы;
• устанавливать дополнительный санузел;
• из чердака делать жилую комнату;
• объединять несколько квартир или квартиру с чердаком;
• за счет жилой комнаты увеличивать площадь ванной комнаты;
• объединять балконы, тем самым, сносить стены или двери;
• переносить на балкон регистры отопления; переносить газовые сети;
• утеплять полы, используя систему отопления.

Без разрешения перепланировку можно проводить:

• замену материалов балкона;
• установку кондиционеров и элементов фасада;
• проводить косметический ремонт;
• заменять оборудование на аналогичное на том же месте.

Необходимо получить разрешение для: проведения работ, связанных с изменением архитектурного облика фасада; работ, которые затрагивают несущие конструкции; установки полов; переноса туалета и ванной комнаты; переноса газового оборудования. Согласование перепланировки квартиры по закону является обязательным. Не знаете, как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно? Обращайтесь в "Кадастровый инженер".

БЕЗ СОГЛАСОВАНИЯ СДЕЛАТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ.

Проведение перепланировки без получения согласования – не лучший вариант. Конечно, можно скрывать о своих перепланировках, тем самым сэкономить и время, и деньги, но, проводя ремонт, вы будете обращаться к непрофессиональным работникам. В их профессионализме можно сомневаться, у вас могут возникнуть определенные сбои в работе системы, о которых ваши соседи сразу доложат в соответствующие органы. Это значит, что вам в итоге буде необходимо: зарегистрировать и оплатить перепланировку; заплатить штраф. Если же у вас нет проблем с соседями, с юридической точки зрения ваша квартира все равно не совершенна. Вы не сможете заключить никакую сделку по продаже, обмену или дарению.

ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ ПО ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ КВАРТИРЫ и КУДА ОБРАЩАТЬСЯ?

Проводить перепланировку возможно только по разрешению жилищной инспекции, сотрудники которой, изучив представленные им документы, выдают распоряжение на проведение работ по переустройству помещения. После того, как были выполнены работы по перепланировке, необходимо пригласить комиссию, которая должна на основании осмотра выдать акт о вводе в эксплуатацию объекта.

В состав комиссии как правило входят представители:

• ЖЭКа;
• Жилищной инспекции;
• БТИ.

После этого в паспорт БТИ на квартиру и ЕГРН вносятся изменения по площади и планировке.

ЭТАПЫ СОГЛАСОВАНИЯ ОФОРМЛЕНИЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ.

Чтобы приступить к этому длительному процессу, необходимо на первом этапе: собрать все разрешительные документы; создать проект по перепланировке (ссылка на проектирование) и согласовать его в вышеуказанных учреждениях, а также в Межведомственной комиссии по техническому надзору; получить решение о согласовании проекта по перепланировке. После всего вышеуказанного, можно переходить к следующему этапу – выполнение строительных работ на основании полученного распоряжения.

Далее необходимо:

• путем подписания акта, ввести жилье в эксплуатацию;
• получить новые технические документы на квартиру, а также внести изменения в ЕГРН(ссылка на внесение изменений в ЕГРН «выписки из ЕГРН» в третьем столбце замени на «Внесение изменений в ЕГРН»).

НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ.

Чтобы приступить к оформлению перепланировки необходимо собрать пакет документов: 

• Правоустанавливающие документы на квартиру;
• Заявление;
• Паспорт на квартиру;
• Акт о техническом состоянии квартиры до проведения перепланировки;
• План квартиры;
• Перед началом процесса необходимо получить согласие всех проживающих в квартире граждан.

ПРОЕКТ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

Первым делом следует обратиться в фирму, которая обладает лицензией на проведение соответствующих услуг. Описав ситуацию, специалист предоставит вам консультацию или же предложит осмотреть квартиру. После осмотра, специалист скажет, реально ли и возможно провести данные изменения, и предложат возможный вариант. После этого специалисты приступят к выполнению проекта, только после его согласования с собственником.

Заказать проект – платная услуга, цена которой варьируется от 10 до 70 тыс. руб. Цена зависит от сложности выполняемых работ и изменений квартиры.

РАСПОРЯЖЕНИЕ

После выполнения проекта его необходимо согласовать с представителями органов местного самоуправления. По результатам предоставленных документов уполномоченное лицо принимает решение об отказе или разрешении. Выносится результат в течение 45 рабочих дней с момента подачи документов. По получению положительного решения вы можете приступать к выполнению запланированных работ.

КАК ОФОРМИТЬ САМОВОЛЬНОЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ?

Самовольное переустройство грозит негативными последствиями, по которым вы должны вернуть все в первоначальное состояние. Однако жилищное законодательство предоставляет гражданам амнистию на планировку, то есть просто узаконить уже сделанное переустройство. Данное оформление возможно только: в судебном порядке; при отсутствии нарушений прав и интересов соседей.

КАК УЗАКОНИТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ?

Узаконить незаконное переустройство можно в порядке искового судопроизводства. В этом случае необходимо обратиться в БТИ с предоставлением своего паспорта и правоустанавливающих документов на квартиру, чтобы представитель органа оформил проведенные изменения. По результатам данного действия вы получите технический паспорт с внесенными изменениями. Затем для получения проекта совершенной перепланировки нужно обратиться в проектный институт. Далее с полученными и имеющимися на руках документами обращайтесь в суд, по решению которого перепланировка квартиры будет узаконена, либо же придется все вернуть в прежнее состояние.

ЧТО СОГЛАСОВЫВАТЬ НЕ НУЖНО ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ?

Не требуется получения согласования перепланировки в таких случаях: установление кондиционера; установление нового шкафа вместо встроенного; на кухне электроплита была передвинута.